紐約州立法封殺 AI 操縱房租：房東用演算法統一定價直接算串通

租房的人可能都有過這種感覺：周圍幾個小區的房租就像商量好了一樣，同步往上漲，一分錢都砍不下來。

這往往真不是巧合，背後很可能是同一套演算法在統一操盤。週四，紐約州長 Kathy Hochul 簽署了一項新法案，正式禁止房東使用定價軟體來制定房租。紐約州也由此成為全美第一個在全州範圍內封殺租金演算法定價的州。

在此之前，澤西城、費城、舊金山和西雅圖等城市已經出臺過類似的市級禁令，但上升到全州立法，紐約是頭一個。新法將在 60 天后正式生效。

只要用了同一個演算法，就算你們串通

像 RealPage 這樣的軟體公司，專門給房東和物業經理提供定價演算法。它們不僅能推薦每天掛牌的最佳租金，還能計算出一套公寓最適合住幾個人，或者租約到期時按什麼條件續租最划算。

RealPage 自己的宣傳詞是幫助客戶實現收益最大化，也就是在租金和入住率之間找到最賺錢的平衡點。但這套演算法並不是憑空算出來的，它把大量房東的未公開租賃資料集中在一起，等於替所有房東統一制定了不降價的默契策略。

紐約州長 Hochul 批評稱，這種私有資料演算法在當前住房供應短缺的危機下，嚴重扭曲了住房市場，坑慘了普通租客。

這次新法案最厲害的地方在於認定的邏輯。法律不僅禁止房東用這類軟體設定租賃條款，還明確規定：兩家或兩家以上物業只要用了這套演算法，在法律上就直接被視為串通合謀。

換句話說，不管房東是故意私下串通，還是純粹圖省事放任演算法跑，只要結果上放棄了互相降價競爭，就直接觸犯了反壟斷法。這把舉證房東相互勾結的門檻徹底拉低了。

2024 年割了租客 38 億美元

演算法操縱租金的殺傷力到底有多大？根據 Hochul 辦公室釋出的資料，僅在 2024 年，這類定價軟體就讓全美租客多掏了大約 38 億美元。

這起風波的源頭是 ProPublica 在 2022 年做的一篇深度調查。那篇報道首次揭露了 RealPage 演算法與全美多地租金飆升之間的直接關聯。調查發出兩年後，美國聯邦司法部正式對 RealPage 提起了反壟斷訴訟。

法案發起人之一、紐約州參議員 Brad Hoylman-Sigal 表示，這項立法更新了反壟斷法律，明確把利用人工智慧操縱租金定性為違法行為，為聯邦政府認定的反競爭行為劃清紅線。

美國經濟自由專案的政策主管 Pat Garofalo 也評價稱，這項法案將切實保護租客免受演算法價格合謀的盤剝。

為什麼重要

這項法律對普通租客來說是個明確的利好。過去你在租房平臺上看到的房租虛高、房東寧可房子空著也不肯降價的怪現象，很大程度上就是因為演算法在背後撐腰。禁令生效後，至少在紐約州，房東必須重新回到自己根據市場供需定價的老路上，房客在續租或看房時，有望重新拿回一點討價還價的空間。

對行業來說，這也是反壟斷法律對抗 AI 時代新型壟斷的關鍵一仗。過去的反壟斷法要求抓到企業高管在煙霧繚繞的密室裡通氣、串供的鐵證。而現在，幾百個互不相識的房東只需把資料傳給同一套演算法，演算法就會替他們自動完成橫向壟斷。

紐約州的做法非常聰明，它沒有陷在去審計算法模型到底寫了什麼程式碼的泥潭裡，而是直接抓住結果定性：只要你們把定價權交給了同一個會彙總競爭對手私有資料的黑盒，就視同合謀。這種立法思路很可能會被全美其他州迅速跟進。

不過，我們認為這件事並不能一夜之間解決高房租問題。演算法禁令管得住房價的人為聯合抬高，但紐約房屋供應嚴重不足的底子並沒有變。房東們接下來可能會轉向更隱蔽的第三方諮詢或公開資料抓取工具，合謀與監管的貓鼠遊戲顯然才剛剛換了一個戰場。