纽约州立法封杀 AI 操纵房租：房东用算法统一定价直接算串通

租房的人可能都有过这种感觉：周围几个小区的房租就像商量好了一样，同步往上涨，一分钱都砍不下来。

这往往真不是巧合，背后很可能是同一套算法在统一操盘。周四，纽约州长 Kathy Hochul 签署了一项新法案，正式禁止房东使用定价软件来制定房租。纽约州也由此成为全美第一个在全州范围内封杀租金算法定价的州。

在此之前，泽西城、费城、旧金山和西雅图等城市已经出台过类似的市级禁令，但上升到全州立法，纽约是头一个。新法将在 60 天后正式生效。

只要用了同一个算法，就算你们串通

像 RealPage 这样的软件公司，专门给房东和物业经理提供定价算法。它们不仅能推荐每天挂牌的最佳租金，还能计算出一套公寓最适合住几个人，或者租约到期时按什么条件续租最划算。

RealPage 自己的宣传词是帮助客户实现收益最大化，也就是在租金和入住率之间找到最赚钱的平衡点。但这套算法并不是凭空算出来的，它把大量房东的未公开租赁数据集中在一起，等于替所有房东统一制定了不降价的默契策略。

纽约州长 Hochul 批评称，这种私有数据算法在当前住房供应短缺的危机下，严重扭曲了住房市场，坑惨了普通租客。

这次新法案最厉害的地方在于认定的逻辑。法律不仅禁止房东用这类软件设定租赁条款，还明确规定：两家或两家以上物业只要用了这套算法，在法律上就直接被视为串通合谋。

换句话说，不管房东是故意私下串通，还是纯粹图省事放任算法跑，只要结果上放弃了互相降价竞争，就直接触犯了反垄断法。这把举证房东相互勾结的门槛彻底拉低了。

2024 年割了租客 38 亿美元

算法操纵租金的杀伤力到底有多大？根据 Hochul 办公室发布的数据，仅在 2024 年，这类定价软件就让全美租客多掏了大约 38 亿美元。

这起风波的源头是 ProPublica 在 2022 年做的一篇深度调查。那篇报道首次揭露了 RealPage 算法与全美多地租金飙升之间的直接关联。调查发出两年后，美国联邦司法部正式对 RealPage 提起了反垄断诉讼。

法案发起人之一、纽约州参议员 Brad Hoylman-Sigal 表示，这项立法更新了反垄断法律，明确把利用人工智能操纵租金定性为违法行为，为联邦政府认定的反竞争行为划清红线。

美国经济自由项目的政策主管 Pat Garofalo 也评价称，这项法案将切实保护租客免受算法价格合谋的盘剥。

为什么重要

这项法律对普通租客来说是个明确的利好。过去你在租房平台上看到的房租虚高、房东宁可房子空着也不肯降价的怪现象，很大程度上就是因为算法在背后撑腰。禁令生效后，至少在纽约州，房东必须重新回到自己根据市场供需定价的老路上，房客在续租或看房时，有望重新拿回一点讨价还价的空间。

对行业来说，这也是反垄断法律对抗 AI 时代新型垄断的关键一仗。过去的反垄断法要求抓到企业高管在烟雾缭绕的密室里通气、串供的铁证。而现在，几百个互不相识的房东只需把数据传给同一套算法，算法就会替他们自动完成横向垄断。

纽约州的做法非常聪明，它没有陷在去审计算法模型到底写了什么代码的泥潭里，而是直接抓住结果定性：只要你们把定价权交给了同一个会汇总竞争对手私有数据的黑盒，就视同合谋。这种立法思路很可能会被全美其他州迅速跟进。

不过，我们认为这件事并不能一夜之间解决高房租问题。算法禁令管得住房价的人为联合抬高，但纽约房屋供应严重不足的底子并没有变。房东们接下来可能会转向更隐蔽的第三方咨询或公开数据抓取工具，合谋与监管的猫鼠游戏显然才刚刚换了一个战场。