뉴욕주, 집주인의 AI 임대료 담합 전면 금지…미국 주 최초

주변 아파트 월세가 마치 사전에 짠 것처럼 일제히 오르고 흥정조차 불가능했던 경험이 있다면, 이는 우연이 아니라 알고리즘의 작품이었을 가능성이 큽니다.

뉴욕주가 미국 최초로 집주인들의 알고리즘 기반 임대료 담합을 전면 금지했습니다. 캐시 호컬 뉴욕주지사는 현지 시간 목요일 임대료 책정 소프트웨어 사용을 금지하는 법안에 최종 서명했습니다. 저지시티, 필라델피아, 샌프란시스코, 시애틀 같은 도시 단위 금지는 있었지만, 주 전역을 대상으로 한 법안은 이번이 처음입니다.

이 법은 서명 후 60일 뒤부터 본격 시행됩니다.

알고리즘 쓰면 '담합'으로 간주

리얼페이지(RealPage) 같은 소프트웨어 기업들은 집주인들에게 임대료 책정 알고리즘을 판매해 왔습니다. 이 프로그램은 매일의 최적 임대료뿐 아니라 유닛당 적정 거주 인원, 재계약 조건까지 알아서 계산해 줍니다.

업체 측은 임대료와 입주율을 조합해 수익을 극대화해 주는 솔루션이라고 홍보했습니다. 하지만 호컬 주지사는 비공개 경쟁 데이터를 취합하는 이들 알고리즘이 심각한 주택난 속에서 시장을 왜곡하고 세입자들에게 큰 피해를 입혔다고 비판했습니다.

이번 법안의 핵심은 처벌 규정의 강력함에 있습니다. 임대 조건을 알고리즘으로 정하는 행위 자체를 금지할 뿐만 아니라, 같은 소프트웨어를 사용한 건물주들을 법적으로 '담합'한 것으로 못 박았습니다.

즉, 복수의 임대 사업자가 알고리즘을 통해 임대료를 정했다면 고의든 과실이든 상관없이 상호 경쟁을 포기한 것으로 간주합니다. 단순히 툴을 쓴 수준을 넘어 본격적인 반독점법 위반으로 다루겠다는 의미입니다.

2024년 세입자 피해액만 38억 달러

알고리즘 가격 담합의 폐해는 막대했습니다. 호컬 주지사실 발표에 따르면 2024년 한 해 동안 이 같은 소프트웨어로 인해 미국 세입자들이 추가로 부담한 비용만 약 38억 달러에 달합니다.

이번 조치의 도화선은 2022년 탐사보도 매체 프로퍼블리카(ProPublica)의 보도였습니다. 리얼페이지 알고리즘이 전국적인 임대료 폭등을 부추겼다는 사실이 폭로됐고, 2년 뒤인 2024년 미국 연방정부는 리얼페이지를 상대로 반독점 소송을 제기했습니다.

법안을 발의한 브래드 호일먼-시걸 뉴욕주 상원의원은 인공지능을 통한 임대료 담합이 불법임을 명확히 규정해 반독점법을 시대에 맞게 업데이트했다고 강조했습니다. 미국경제자유프로젝트의 팻 가로팔로 국장 역시 세입자를 보호하는 결정이라고 평가했습니다.

왜 중요한가

뉴욕 세입자들에게는 당장 피부에 와닿는 변화입니다. 그동안 임대 관리인들은 소프트웨어 추천 가격을 핑계로 공실이 나더라도 임대료를 깎아주지 않았습니다. 법이 시행되면 건물주들은 다시 개별적인 시장 수요에 맞춰 가격을 매겨야 하므로 세입자의 협상력이 일부 복원될 것으로 보입니다.

산업적 관점에서는 AI 시대의 새로운 가격 담합을 잡는 중요한 법적 선례가 마련됐습니다. 과거에는 담합을 입증하려면 경영진들이 밀실에서 가격을 모의했다는 증거가 필요했습니다. 하지만 뉴욕주는 다수의 경쟁자가 비공개 데이터를 중앙 알고리즘에 넘겨 가격을 맞추는 행위 자체를 담합으로 규정하며 입증 장벽을 무너뜨렸습니다.

우리는 복잡한 알고리즘 내부 코드를 검증하려 애쓰는 대신, 시장 경쟁 포기라는 결과에 책임을 물은 이번 입법 방식이 매우 영리하다고 봅니다. 다른 주들도 비슷한 법안을 빠르게 도입할 가능성이 높습니다. 다만 이것만으로 뉴욕의 고질적인 주택 공급 부족 문제가 단숨에 해결되기는 어려우며, 집주인들이 더 간접적인 데이터 분석 기법을 찾아 우회로를 모색할 가능성도 남아 있습니다.